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明晰归属 保障业主合法权益 ——小区地面停车位归属争议解决思路浅析

近年来,随着私家车数量不断增加,已建成的住宅小区停车场难以满足业主日益增长的停车需求,由此衍生的业主与业主、业主与开发商之间停车空间权属问题,尤其是小区地面停车位的争议不断增多。

今年年初,最高人民法院关于重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷的民事裁定书引起广泛关注,裁定书中载明,“随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。”法院认定规划的地面车位无法登记南京机械车位车位,因而属于全体业主。鉴于此,笔者立足于我国现行的产权制度,基于现行法律法规及司法解释,试析小区地面停车位产权归属争议判定的思路和方法。

地面停车位是“土地使用权”还是“地上物的所有权”

根据物理空间分布,住宅小区的停车空间分为地下停车位、地上停车位;根据车位的规划情况,可分为规划车位、非规划车位;根据车位的建造方式,可分为立体车位、平面车位。地面停车位,既包括规划内的地表立体机械车位和平面车位,又包括非规划内的地表立体机械车位和平面车位。

依据2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定,建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。

车位在我国不能进行产权登记的原因是多种多样的。可能是因为当事人不具备申请条件,如我国现有登记程序下是无法完成业主共有部分登记的;可能是因为目前现行的法律规定和登记程序无法一一对应,如很多地区对车位不进行登记。因此“能够登记”的判断仍应当从构造及利用上的独立性来进行确认。

依据2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》及2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》之规定,不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。地面停车位是有明显的权属界线的,系由明确的界址点闭合形成的界线的特定空间,同时该部位的使用是具有排他性的,使用人系独立的,符合不动产单元的定义。因此,笔者认为,地面停车位其实质应当为“地上物”而并非“土地使用权”。

地面停车位归属“全体业主共有”还是“小区开发建设单位”

依据《物权法》第七十四条中“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”因此,住宅小区地面停车位的归属区分为:地面上的规划停车位南京机械车位车位,由当事人约定归属,但应当首先满足业主的需要;占用业主共有道路或其他场地的地面停车位,无论是否属于规划停车位,均属于全体业主共有。

地面停车位的归属由双方当事人约定,同时考虑到小区业主共有的道路、绿地等区域,小区业主在购买房屋时,一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有,其上附着的建筑物、构筑物及其附属设施自然归属于业主共有。

尽管现行的《物权法》采取了约定决定归属说,但是对没有约定或约定不明确情况下的车位归属这一问题予以了回避。而在目前的司法实践中,对于规划的核准车位,在没有充分证据证明双方就车库归属明确约定的情况下,法院往往结合车位建设规划审批情况,即车位是否属于规划车位、是否计入分摊面积、是否占用业主共用部位等因素综合判定车位、车库的所有权归属。

实际上,关于车库、车位的归属,一直存在较大争议,尤其是未约定情况下的归属问题,有专家认为应归业主共有,有专家认为应当按照约定处理,有专家认为应当根据分摊面积确定。

在小区地面规划车位没有约定或约定不明确归属的情况下,笔者倾向于住宅小区地面规划停车位归属于小区开发建设单位。

解决车位之争应弱化“所有权概念”强调“使用属性”

相较于停车位归属的理论认识,实践中的司法认定更为复杂。

现阶段,除《物权法》及建筑物区分所有权司法解释之外,我国各地区对于车位、车库的归属也存在较大差异。

《重庆市物业管理条例》第六十三条规定,建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或车库。车位、车库有空余的,可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是,每次租期不得超过六个月。

《江苏省物业管理条例》第六十二条明确,物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。

《深圳市城市规划标准与准则》明确,房地产开发项目必须建设停车位。配建停车位约定为全体业主共有,不得转让;增设停车位则是指经规划主管部门批准,房地产开发企业在配建停车位以外利用房地产开发项目建筑物地下空间建设的停车位。

综合来看,地方立法往往更多强调车位的使用属性,通过加大开发建设单位对于车位出售、出租的限制,以期最大限度保障应当满足优先业主的使用。

笔者认为,停车位尤其是地面停车位,应当弱化所有权归属的概念,强调其本身的使用属性。

在司法实践中,法院根据前述法律进行裁判,需要就以下几点关键法律事实作出认定:

首先,车位纠纷实质属于建筑物区分所有权纠纷的范畴,因此,案件的当事人往往涉及业主委员会与开发建设单位、物业管理公司,由于诉争车位现阶段往往无法进行产权登记,该类案件的争议实质多为停车场的管理权争夺,因此法官除法律事实的审查外,还需判断裁判结果可能带来的社会影响。

其次,在审理过程中,有无合同约定是车位纠纷中最为重要的法律事实。一般而言,有关地面车位权属的规定体现在当事人之间的商品房买卖合同中。买卖合同是当事人意思表示的具体体现,是解决纠纷的直接依据,除商品房买卖合同外,物业服务合同、临时管理规约中可能也会涉及地面、地下车位所有权的归属。

最后,开发商对车库的处分是否优先满足了业主需要这一事实极为关键。

此外,地面停车位是否占用了业主的公共道路或其他归业主共有的部分,地面停车位是否计入了分摊面积,也是法院裁判的主要依据。

停车位的归属争议路径解决还应当具体到各地区的发展实际之中,相较于北京、上海等房地产开发的饱和地区,武汉、西安、南京、长沙、杭州等二线城市的房地产开发仍在如火如荼的进行当中,如何吸取先期开发城市规划设计过程中的经验,进一步解决业主私家车不断增加与停车位需求不足间的矛盾,解决业主、业主组织与开发建设单位、物业服务公司间的车位管理权争议,仍需要在现有法律、地方法规上进一步予以完善,明晰小区车库车位的归属,着重保障业主的车位使用功能,才能有效减少纠纷,规范开发商的行为,保护小区业主的合法权益。

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