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律师实务||小区停车位的权属问题

机械车位和普通车位_南京机械车位车位_机械车位年检费用

前言:随着经济的不断发展,城市居民的私人汽车保有量持续上升,商品房销售价格也持续走高。越来越多的开发商在商品房销售广告中对于私人汽车的停车位也做足了宣传,以期待更多的消费者认可。但是在实务中,业主起诉开发商要求确认小区车位所有权的案件频发,各地判决尺度不一,实务中存在较大争议。本文汇总一些生效判决,其中不乏最高人民法院判决,抛砖引玉,期待更多的交流与思考。

小区停车位的种类

法律规定

《中华人民共和国物权法》第七十条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《中华人民共和国物权法》第七十三条

建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

《中华人民共和国物权法》第七十四条

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条

建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条

建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条

业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

《中华人民共和国人民防空法》第五条

国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

相关判例

一、规划用于停放汽车的停车位

本院认为,原审中恒宇置业公司为证明怡葑庭小区地下车库车位所有权归其所有,提供了《规划批准书》、商品房价格备案表、二份商品房销售合同等证据。其中《规划批准书》证明,怡葑庭小区项目系恒宇置业公司投资建设,建设内容中包含了地下车库;商品房价格备案表证明,怡葑庭小区的非营业性公共设施配套费和公共基础设施费中不包含地下车库的建造成本,商品房销售价格构成中不包含地下车库的建设费用;二份商品房销售合同证明,恒宇置业公司曾向部分购房者明示,地下停车位的所有权归恒宇置业公司所有,如需购买应另签协议。上述几份证据能够相互印证,证明怡葑庭小区的地下车库为恒宇置业公司投资建设,且不属于怡葑庭小区的公共配套设施。根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则,涉案地下车库车位所有权(不包含恒宇置业公司已经出售和赠与的12个车位)应归恒宇置业公司所有。

苏州市中级人民法院

(2015)苏中民终字第03306号

2015年11月26日

本院认为,本案所涉橄榄湾小区地下车库系由被上诉人天地源公司出资建造而成,上诉人国邦物业、橄榄湾小区业委会及被上诉人天地源公司对该事实均无异议,本院予以确认。关于涉案橄榄湾小区地下车库非人防车位的权利归属问题,本院认为,根据天地源公司所提供的由苏州工业园区规划建设局出具的《苏州工业园区房屋建筑通过竣工备案意见书》、《防空地下室竣工验收证明书》及苏州工业园区国土房产局发放的《商品房屋登记注册证》,可认定天地源公司通过投资建造原始取得了地下车库非人防车位的所有权。在天地源公司与橄榄湾小区部分业主签订的《苏州工业园区商品房(毛坯房)销售合同》第二条明确约定:“本小区的占用业主共有的道路或者场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;其他规划用于停放汽车的车位、车库,属于甲方(天地源公司)所有,不属于业主共有。”《补充条款》第2条载明:“地下车位(库)的成本未摊入房价、面积未摊入房屋销售面积,地下车位(库)的产权及衍生权利和利益归甲方(天地源公司)所有,甲方有权根据相关法律法规进行处置,未经甲方同意乙方不得随意使用”。综合非人防车位系在建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,是由天地源公司投资建造,并与业主约定了权利归属等情形,本院依法认定涉案地下车库中的非人防车位所有权归属天地源公司。因天地源公司向苏州工业园区国土房产局申请涉案地下车库的初始登记前必须提供《商品房销售价格备案表》,证明地下车位已通过竣工验收,并且建造成本未列入房价。再根据苏州工业园区测绘有限责任公司出具的房产测量成果说明第三点第七小点,可确认橄榄湾小区共有建筑面积,扣除了套内总建筑面积和作为独立使用空间或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,因此,故天地源公司已举证证明地下车位(库)的成本未摊入房价、面积未摊入房屋销售面积,在两上诉人未能提供任何反证的情形下,其上诉主张涉案地下车库中的非人防车位为橄榄湾小区业主共有,缺乏事实和法律依据,不能成立,本院不予支持。

苏州市中级人民法院

(2015)苏中民终字第00690号

2015年04月17日

二、占用业主共有的道路或者其他场地的停车位

豪运公司申请再审认为原判决适用法律错误,应适用物权法第一百四十二条,而不应适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款。物权法第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”,而《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定:“建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或车库”,两者并不矛盾。由于豪运公司向小区业主出售房屋,小区内的土地使用权也转移至小区业主,小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第一百四十二条之规定,本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款之规定,在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售,而案涉车位不能取得产权登记,因此不能进行出售。故原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款并无不当。豪运公司关于原判决适用法律错误的申请再审事由不能成立,本院不予支持。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定,案涉车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格,是开发商的基本义务,且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

最高人民法院

(2017)最高法民申2817号

2017年08月24日

三、利用人防工程等改造的停车位

关于涉案橄榄湾小区地下车库人防车位的权利归属问题,本院认为,鉴于人防车位有其特殊性,其所占面积属于人民防空工程,目前尚无相关法律、法规对人防车位的所有权作出界定,但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条:“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”的规定,天地源公司作为人防车位的投资建造者,对人防车位享有使用权及收益权。两上诉人关于被上诉人无权享有人防车位收益权的上诉理由不能成立,本院不予支持。

苏州市中级人民法院

(2015)苏中民终字第00690号

2015年04月17日

一审法院认为,法律规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。本案中,案涉南京市江宁区东渡国际青年城小区系由东渡公司投资开发建设,人防地下室作为人民防空工程的一部分,东渡公司依法对小区人防地下室进行管理、使用、收益不违反法律规定,故对东渡公司要求确认东渡国际青年城小区地下车库(除已转让产权车位)的管理、使用、收益权由其享有的诉请,予以支持。

本院认为,被上诉人东渡公司主张案涉人防车库的使用和收益权归其享有,其提供了商品房共有共用部位明细表予以证明,且根据法律规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,故东渡公司请求确认人防车库的使用和收益权归其所有,具有事实和法律依据。而上诉人东渡青年城业委会认为案涉人防车库应归全体业主所有,既未提供证据证明该人防车库的建设成本已经计入商品房的分摊面积之内,亦未提供证据证明双方合同中对该人防车库的使用收益权有明确约定,而人防设施并不属于全体业主共有共用的停车场,故东渡青年城业委会的主张,无事实和法律依据,本院不予采信。

南京市中级人民法院

(2017)苏01民终11138号

2018年02月08日

本院认为南京机械车位车位,《中华人民共和国物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。第一百三十六条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。第一百三十七条第一款规定,设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。第一百四十二条规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。本案中,被上诉人中江公司经相关部门合法审批投资开发建设诉争车位,于2004年通过竣工验收。尽管《中华人民共和国人民防空法》规定了国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。但不影响投资人的使用、收益权的行使。使用、收益权的行使并不违背“谁投资、谁受益”的精神。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”及《中华人民共和国物权法》第三十条:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”的规定。人防机械车位的使用、收益实际归属问题,关键是看建造诉争小区防空地下室机械车位的投资是否已经摊入出卖房价之中而随房屋转移。如果建设费用已经纳入到住宅销售价格之中,随着房屋产权的转移,投资者也就随之变成了购房的业主,则人防地下机械车位的使用、收益权依法转由小区全体业主享有。反之,如果房屋销售价格没有将建设费用纳入,则人防地下机械车位的使用、收益权归开发商。根据查明的事实,秦淮区物价局已经将涉案机械车位的成本从房屋销售价格中进行了扣除,并未纳入到房屋销售成本中,据此,中江公司作为开发建设单位,依法享有涉案小区防空地下机械车位的使用权、收益权。一审法院认定涉案小区防空地下室机械车位的使用权、收益权归中江公司所有,并无不当,本院依法予以维持。上诉人美河园业委会的上诉意见不能成立,本院不予支持。

南京市中级人民法院

(2017)苏01民终2327号

2017年04月17日

律师观点

1、对于规划用于停放汽车的停车位,若小区非营业性公共设施配套费和公共基础设施费中不包含地下车库的建造成本,商品房销售价格构成中不包含地下车库的建设费用,且能够办理独立产权,则根据《物权法》第七十四条的规定,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。一般认为所有权归开发商所有。同时,根据该条第一款的规定南京机械车位车位,即便开发商享有该车位的所有权,但其对于该车位的处分权受到一定的限制,不能无限制的随意处分给业主以外的第三人,即“应当首先满足业主的需要”。

2、对于占用业主共有的道路或者其他场地的停车位,由于开发商向小区业主出售房屋,小区内的土地使用权也转移至小区业主,小区共有部分土地使用权归小区业主共有,且该部分车位不能取得产权登记,不能进行出售,所有权归全体业主所有。

3、对于利用人防工程等改造的停车位,根据《中国民防法》的规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。一般而言,小区内民房工程由开发商建造,故开发商享有此利用人防工程等改造的车位的收益权、管理权。至于所有权,由于缺乏相关法律规定,人民法院一般不予处理。

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