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刚刚!南京这个新一线板块操盘手被传易主,被截胡了?

华润被截胡了?

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NO.1|壹

刚刚得到劲爆消息,两桥中央商务区地块在去年金洽会上华润正式签约,今年这幅地计划正式挂牌出让。

据说就在一切都在顺利推进时,竟然传出宝能对这个项目也有较强拿地渴望,目前格局陷入一定焦灼,但主管部门还是希望可以由华润来规划打造。

同时,关于两桥中央商务区这个超级项目的体量也有了一些眉目,项目将由20万方住宅,20万方公寓、20万方甲写、10万方商业组成,其中商业打造万象汇系,商办比例还是非常高的。

同时南京宝镇好企业,这幅地住宅的限价可能会在金基G06的基础上有一定上调,有传华润计划住宅的升级装修包将达2500-3000元/㎡。

也就是说,即使两桥中央商务区的住宅和金基G06限价一致,毛坯3.8万/㎡,加上全装修和升级装修,全套均价或将达到4.3万/㎡

如果这幅地的限价定的更高一些,那么雨核的购房门槛,又要再度提升!

备注~以上信息,请以最终公布为准!

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实话实说,雨花核心区最近半年热度提升较快,当然我也做了一点微小的贡献。现在这个板块业主也自信心爆棚,对我排的新一线板块不满意了,想冲真一线。这事我觉得等等再看吧,学区落定了再说。

两桥商务区,去年华润基本上板上钉钉就拿下了,接了深业的盘。现在宝能再来的话,给这个板块带来极大的不确定性。

NO.2|贰

据南京规划资源局消息,雨花台区龙翔大道以南、兴梅路以东地块(NJZCf030-03-04、06、07、09、12、16、18、19、20、21、22、24、32、37)正在办理全要素条件,建设单位为南京市铁心桥-西善桥地区城市更新改造指挥部。

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据@我们的天钜生活航拍,目前雨花台区龙翔大道以南、兴梅路以东地块土地平整已完成,只等出让。

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根据规划细节优化,龙翔CBD北侧以两个地标塔楼围绕中心公园,同时结合现状轨道交通S3号线贾西站布局综合商业中心;南侧形成一组商办建筑群。这个CBD不仅是雨核的物质空间,也是精神空间。

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未来将在梅苑南路与华新路交叉口附近,设置L型超大规模商业中心以及多座地标塔楼,中心公园等,两座200米高楼成为雨花核心区地标塔楼,两桥CBD让人期待。

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具体有多牛逼,这里不再阐述。只能说这个板块的操盘模式,就是住宅换CBD。

所谓住宅换CBD,是因为CBD的建设耗资很大,建完了还涉及招商,一般的开发商搞不定。为了提升开发商的积极性,会在CBD旁配置大量住宅,这样开发商可以先卖住宅,再建办公、商业住宅,实现价值循环。开发商钱挣了,政府业绩也出来了,双赢。

一般来说,这样的地块地价不会太高,要给开发商留出一定利润空间,否则CBD很容易限于停滞状态。所以去年华润签约后,整体还算靠谱。但现在宝能要加入竞争,那不确定性就比较大了。一方面这块地之前就变过,比如最早洽谈的深业就退出了,不是不能变。另一方面宝能又是截胡小能手,连王石都被搞下去了,能量惊人。所以这事并非空穴来风。

NO.3|叁

这种住宅换CBD的模式,其实各个城市都在玩。即便在南京,各新区的CBD怎么建起来?还是靠这个模式。

比如在鱼嘴地区,就是典型的摩天+住宅的模式,先卖住宅,卖到一定程度后,再开始建摩天。不过住宅部分,还没有完全卖完就封盘了,而摩天,却很久没有动静。

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另外一个500米摩天在江北新区核心区,目前还在坚持。绿地和金茂两家500强联手,建设工作已经启动,只是还没有冲出地面。

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相比雨核200米的小摩天,鱼嘴和江核500米的规划成本高了很多。一般500米摩天的成本,就是200-300亿了,成本巨高。这一栋摩天,可以修1条地铁,或者4座长江五桥,这不是普通开发商能玩的转的。

建好了,招商又面临很难的境地。就连上海中心这样真正的宇宙核心,目前仍然面临招商困难,亏损是肯定的。所以500米摩天,真不是随便哪个城市可以玩的。现在国家叫停500米+,确实非常及时。

500+摩天招商困难的主要原因是:需求疲软。谁会入驻这种500+呢?有实力的企业,自己拿地,自己建设,自己建园区。比如阿里巴巴,小米,都圈了一大块地。连合肥的科大讯飞都能去各个城市低价拿地了,其他就更不用说了。所以头部企业肯定要自己搞园区。小企业,肯定租不起。那么租这种500米摩天的,主要是酒店类,商业类,外企买办类,金融类等。但金融类南京大银行和证券公司,在河西已经人均一栋楼了,也没必要租这玩意。

所以,摩天整体慎重,200-300米的高度,设计好了一样好看。

NO.4|肆

实际上,宝能并不是第一次在南京玩这个模式。燕子矶板块,宝能堪称操盘手。

去年2月18日,燕子矶G01被宝能以33.4亿元总价竞得!燕子矶滨江商务区一期来了,南京再迎一座250米+高楼。

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这么大一块地,才30多亿就拿下了,地价不高,但责任重大。整个燕子矶的天际线,由宝能来守护。

除了燕子矶之外,宝能现在竟然对雨花台区的文体小镇也传言非常感兴趣,这胃口得有多大啊!

宝能建CBD的模式,在南京之前还没有,但合肥有。

合肥宝能城项目由合肥市宝能房地产开发有限公司开发建设,项目位于滨湖新区云谷路与江西路交口。

按照原先规划:宝能环球金融中心由7栋超高层摩天建筑集群林立而成,其中T1塔楼设计高565米,建成将问鼎安徽第一高。

宝能环球金融中心即“七星揽月”CBD项目总建筑面积200万平方米,地上120万平方米南京宝镇好企业,地下80万平方米。

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565米,7座摩天,超大地下城,合肥宝能的野心太大了。不过这个项目连续遭遇环保问题和限高令问题,导致一直没建起来。其实,对于限高令,开发商的内心其实是窃喜的,毕竟成本真的降低了很多。

至于合肥这7座摩天啥时能建成,地下城怎么玩,这个就不好说了,暂时没有时间表。反正现在住宅卖的挺溜的。

回到雨核板块,这块地的规划高度只有200米,比较适中,难度不大。无论是华润或者宝能,应该能搞的定。有两座200米镇场子,这个板块的城市界面会有较大的改善,这时候才配得起雨花核心区。

最后想讲下摩天对于板块的提升作用。我认为目前很多买房人过高的估计了摩天的价值。真的过高的估计了,认为哪里有高楼,房价就要如何如何。其实只要区位不错,产业发达,城市界面稍微干净一点,房价就不会低。摩天有一种锦上添花的作用,但不是决定性的。而且越来越多的人有了这个共识。具体应用到南京,我说两点:

河西南板块,价值最大的区域在江湾区域,也就是南京眼-青奥村附近,而不是鱼嘴。其实CBD三期应该放在江湾附近,但规划者非要拉到鱼嘴,没必要。

江北核心区板块,500米摩天的板块价值很高,应该还是核心区最高。但其他沿江板块的房价,会比500米楼下的房价低多少?这个不好说,我认为差距没你想象的那么大。主要还是看产品,看交通,看学区。一栋高楼就想让整个房价格局围着它转,我认为有影响,但非决定性因素。

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